DMB - Recht
Heizkostenabrechnung


Heizungs- und Warmwasserkosten sind ebenfalls Nebenkosten. Während die 'kalten' Nebenkosten aber häufig vom Vermieter noch selbst abgerechnet werden, werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemeßdienstfirmen erstellt. Grund hierfür ist, daß die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können, in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen oder wenn im Haus eine besonders energiesparende Heizung, zum Beispiel eine Solaranlage eingesetzt wird. In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen.
Ansonsten gilt immer die Heizkostenverordnung. Danach muß der Vermieter mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen. Hierzu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit sogenannten Erfassungssystemen ausgestattet sein, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festem Maßstab, im Regelfall nach der Wohnfläche, verteilt.

Der Vermieter muß innerhalb von 12 Monaten nach dem letzten Abrechnungszeitraum die Nebenkostenabrechnung vorlegen.Tut er dies nicht, so verstößt er gegen geltendes Recht. Bei berechtigten Zweifeln an der NKA kann man Teile der Nebenkosten einbehalten und Klage gegen den Vermieter erheben ---> Rücksprache mit Anwalt oder Mieterbund. Größere Städte haben auch eigene Beratungsstellen


WISO-Experten-Thema: Mietnebenkosten (vom 21.07.97)
Ärger um die Miete gibt es immer wieder: Allein 300.000 Prozesse werden pro Jahr geführt, nicht mitgezählt die vielen außergerichtlichen Einigungen. In mehr als 15 Prozent der Fälle geht es dabei um die Nebenkosten. Was viele Mieter nicht wissen: Nebenkosten sind nur dann zu bezahlen, wenn sie schriftlich vereinbart sind, sonst sind sie bereits mit der Miete beglichen. Einzige Ausnahme: die Heizkosten. Sie werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Aber auch wenn im Mietvertrag Nebenkostenzahlungen vereinbart sind, darf nicht alles mögliche auf der Rechnung stehen.

In der Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV) sind 17 verschiedene Nebenkostenarten gesetzlich festgelegt:

- Kalt-, Warm- und Abwasser,
- Heizkosten und Schornsteinreinigung,
- Betriebskosten am Haus, wie etwa Fahrstuhl, Beleuchtung, Hausreinigung und Waschmaschine,Ungezieferbekämpfung, Gemeinschaftsantenne oder Kabel, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Hauswaschmaschine,
- sonstige Betriebskosten (wie etwa Sauna, Feuerlöscher etc.) ,
- Müllabfuhr und Straßenreinigung,
- Hauswart, Sach- und Haftpflichtversicherung ,
- öffentliche Lasten wie Grundsteuer
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WISO-Tip : Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung! Sie muß übersichtlich gegliedert und verständlich sein. Sie muß den richtigen Verteilerschlüssel enthalten und sie muß jede einzelne Einnahme und jede Ausgabe gesondert ausweisen. Ferner muß sie maximal zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen.


Was nicht bezahlt werden muß.

Im Normalfall gehören nur die oben genannten Punkte in die Nebenkostenabrechnung. Und da beginnt oft der Krach. Manchmal will der Vermieter beispielsweise Geld kassieren für Verwaltung oder Instandhaltung: Das ist nicht erlaubt! Selbst wenn es im Mietvertrag steht. Folgende Positionen sind keine Nebenkosten und brauchen nach gültiger Rechtsprechung nicht gezahlt werden:

- Reparaturkosten oder Instandhaltung des Mietshauses
- Kosten für die Hausverwaltung oder Bankgebühren und Portokosten
- Mehrwertsteuer auf die Abrechnung
- Kosten für Wach- und Schließgesellschaft, Pförtnerkosten
- Prozeßkosten
- Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung und Reparaturkostenversicherung,
- Umweltschädenversicherung
- Wartungskosten für die Klingelanlage oder die Dachrinnenreinigung
- Beiträge des Vermieters zum Grundeigentümerverein
- Gastankmiete

Achtung: Bei den Kosten für die Hausmeistertätigkeiten gibt es oft Ungereimtheiten! Wird sein Gehalt von den Mietern mitbezahlt, dann dürfen Kosten für Arbeiten wie Schneeräumen, Gartenpflege und Treppenhausreinigung den Mietern nicht noch einmal berechnet werden. Diese Tätigkeiten gehören zu den Aufgaben des Hausmeisters und sind bereits mit dem Gehalt beglichen.

WISO-Tip: Schauen Sie beim Vermieter in die Gesamtabrechnung des Hauses. Lassen Sie sich alle Originalrechnungen zeigen und machen Sie Kopien der Unterlagen! Prüfen Sie auch den Hausmeisterdienstvertrag. All dies muß der Vermieter Ihnen am Ort der Mietwohnung vorlegen. Sie müssen also nicht zum eventuell weit entfernt liegenden Wohnort des Vermieters fahren. Aber Achtung: Er hat Ihnen die Einsicht nur einmal zu gewähren. Kopien der Originale helfen Ihnen also bei späteren Unstimmigkeiten.
Übrigens: Hat sich der Vermieter bei der Abrechnung vertan, kann er - auch mit späteren Abrechungen - kein Geld zurückverlangen. Hier ist eine Verwirkung eingetreten (Amtsgericht Jülich ZMR 92, 27)
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Die 10 häufigsten Fehler bei Nebenkostenabrechnungen:

1.Verwaltungskosten wie Bankgebühren, Porto, Telefon sind keine Betriebskosten und müssen nichtbezahlt werden.
2.Reparaturkosten sind Sache des Vermieters.
3.Bei Eigentumswohnungen müssen die Eigentümer die Verwaltungs- und Reparaturkosten bezahlen,nicht die Mieter.
4.Gewerberäume benötigen mehr Wasser. Außerdem ist die Grundsteuer höher. Das muß der Vermieter bei der Kostenverteilung berücksichtigen.
5.Wartungskosten sind Betriebskosten. Manchmal verstecken sich dahinter Reparaturen, die der Mieter nicht bezahlen muß.
6.Wer Hausmeisterkosten bezahlt, muß nicht auch Gartenpflegekosten usw. zahlen.
7.Die kleineren Reparaturen durch den Hausmeister und Verwaltungsaufgaben sind keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.
8.'Sonstige Betriebskosten' müssen im Mietvertrag gesondert aufgeführt werden.
9.Bei den Heizkosten darf nur der konkrete Ölverbrauch berechnet werden.
10.Neben den Brennstoffkosten dürfen Heizungsnebenkosten wie Betriebsstrom, Heizungswartung, Immissionsmessungen oder Kosten der Wärmemeßfirma abgerechnet werden.

ASTA Göttingen: Über die geleisteten Vorauszahlungen haben VermieterInnen mindestens einmal im Jahr abzurechnen, (section) 4 Abs.1 MHG. Die Abrechnung hat schriftlich zu erfolgen und muß verständlich und übersichtlich gestaltet sein. Sie muß neben dem Verteilungsschlüssel und der Angabe des Abrechnungszeitraums für jede Nebenkostenart die Gesamtkosten, den davon auf die einzelne Mietpartei entfallenden Betrag und den geleisteten Vorschuß ausweisen. Sofern es gewünscht wird, müssen VermieterInnen ihren MieterInnen darüber hinaus Einblick in die Originalbelege gewähren. Gegebenenfalls können MieterInnen von ihrer Vermieterin oder ihrem Vermieter geforderte Nachzahlungen solange verweigern, bis sie eine nachprüfbare Abrechnung bzw. Einblick in die Belege erhalten haben.

Diese Checkliste sollte man durchgehen, bevor man eine Nebenkostenabrechnung, die man erhalten hat, bezahlt.

(1) Ist im Mietvertrag keine Warmmiete vereinbart, da in diesem Fall keine Nebenkosten gezahlt werden bräuchten (mit Ausnahme von Heizung und Warmwasser)?
(2) Ist keine (echte) Nebenkostenpauschale vereinbart, da auch in diesem Fall eine Nachforderung von Nebenkosten nicht zulässig wäre ?
(3) Gehören sämtliche abgerechneten Nebenkosten auch zu den gesetzlich zugelassenen Nebenkostenarten?
(4) Ist für jede Nebenkostenart der Verteilungsschlüssel angegeben?
(5) Ist der Gesamtverbrauch für das Gebäude angegeben?
(6) Entspricht dieser Verteilungsschlüssel auch der Vereinbarung im Mietvertrag, sofern eine solche getroffen worden ist?
(7) Stimmen die Verbrauchszahlen einigermaßen mit den Werten der Vorjahre überein?
(8) Liegen keine Rechenfehler vor?

Allerdings:Verjährung der Mietnebenkosten?
Wenn ein Vermieter mehrere Jahre lang keine Abrechnung der Nebenkosten vornimmt und keine Erhöhung von Vorauszahlungen aus den Nebenkosten fordert, so kann sich der Mieter darauf einrichten, daß die Vorauszahlungen ungefähr den tatsächlich angefallenen Nebenkosten entsprechen. Da die Miete sich als partnerschaftliches Dauerschuldverhältnis darstellt, müssen die Vertragsparteien von Zeit zu Zeit die Höhe ihrer Verbindlichkeiten überprüfen, damit nicht nach längerer Zeit unerwartete Verbindlichkeiten für einen Vertragspartner entstehen. Unterläßt eine Vertragspartei eine derartige Überprüfung, ist es ihr verwehrt, nach geraumer Zeit Ansprüche zu stellen, mit denen der andere Teil nicht mehr zu rechnen braucht. (LG Hannover 1 S 145/95)

 

----->Also: Ausdrucken oder rauskopieren und ran an diese Scheiß-Arbeit !